Les droits des locataires de Los Angeles que tout le monde devrait connaître

Plus de la moitié des résidents de Los Angeles sont locataires (probablement en raison du coût élevé de l’accession à la propriété). A 64%, c’est le quatrième pourcentage le plus élevé de toute grande région métropolitaine des États-Unis, selon Zillow.

Mais combien de ces locataires connaissent leurs droits fondamentaux en tant que locataires?

Il existe bien sûr des répertoires en ligne d’informations importantes sur les locataires. Il y a le site Web complet (parfois très majoritairement) du Département du logement et des investissements communautaires de la ville, par exemple, ainsi que des sites Web pour le logement équitable et des groupes de défense des locataires, tels que la Coalition for Economic Survival, le Housing Rights Center et les Los Angeles Tenants Syndicat. Nous nous sommes entretenus avec les experts de ces groupes pour préparer une brève introduction sur quelques droits clés que tous les locataires devraient connaître.

1.  Droit à un logement proper et habitable

Tous les locataires ont droit à un logement propre et habitable, et les propriétaires sont tenus de maintenir des logements habitables – ceux dans lesquels les portes et les fenêtres ne sont pas brisées; le toit et les murs empêchent l’eau de pénétrer; la plomberie travaille et distribue de l’eau chaude et froide; et il n’y a pas de vermine en liberté dans le bâtiment et l’unité. Il y a plus de qualifications juridiques, mais c’est l’essentiel. «Fondamentalement, les locataires ont le droit de ne pas vivre dans des bidonvilles», a déclaré un représentant du Housing Rights Center.

2. La grève des loyers

Si une unité n’est pas habitable, le propriétaire est censé y remédier immédiatement, et techniquement, le propriétaire n’est pas censé percevoir le loyer de cette unité jusqu’à ce qu’elle soit à nouveau habitable. Mais un problème persistant ne signifie pas que les locataires devraient décider d’arrêter de payer le loyer.

«Les gens entendent parler de grèves de loyer, et nous avons eu une augmentation du nombre de locataires qui pensent:« Eh bien, il y a un problème dans mon logement, donc je peux arrêter de payer le loyer »», explique Susan Hunter, chargée de cas au chapitre hollywoodien de la Los Angeles Tenants Union. Ce n’est certainement pas le cas.

Hunter dit qu’il est important de savoir que même en cas de grève des loyers, les locataires participants paient toujours leur loyer – leur argent va simplement dans un compte séquestre au lieu de leur propriétaire.

«Vous aidez le propriétaire à long terme si vous ne suivez pas le processus», car en ne payant pas de loyer, les locataires s’exposent à un risque d’expulsion pour non-paiement.

Continuer à payer le loyer permet au locataire de prendre le dessus sur la situation: il peut toujours signaler que dans le contrat locateur-locataire, il tient le coup.

3. La plainte au Département du logement et des investissements communautaires

Vous avez un problème avec votre appartement et le propriétaire ne fait rien ? Les experts vous recommandent d’abord d’en parler verbalement à votre propriétaire. Si le problème persiste, passez à une lettre datée détaillant le problème, en prenant des photos horodatées du problème et d’autres documents qui pourraient ensuite être utilisés, si nécessaire, pour montrer que votre propriétaire était au courant du problème. Si cela ne fonctionne pas, le Département du logement et des investissements communautaires (HCID) a ici quelques informations sur la façon de lancer le processus d’inspection de la ville. Il enverra au propriétaire une lettre lui disant de régler les problèmes rapidement.

«Les gens sont assis sur des plaintes, car ils pensent que s’ils déposent une plainte, ils seront expulsés», explique Hunter. Mais il existe des lois nationales et des dispositions de l’ordonnance de stabilisation des loyers de la ville qui protègent les locataires qui portent plainte contre des représailles. «Faites savoir [au propriétaire] qu’il y a un problème. S’ils ne le réparent pas en deux semaines, appelez le service du logement ou le service de santé », explique Hunter.

4.  Egalité de droit pour les locataires d’endroits qui ont été convertis en espaces de vie

À Los Angeles, il y a beaucoup d’endroits qui ont été convertis en espaces de vie sans les permis de résidence appropriés – un garage qui a été transformé en une chambre, par exemple.

Si vous vivez dans l’un de ces appartements illégaux, vous bénéficiez des mêmes protections qu’un locataire d’un appartement autorisé. Si l’unité se trouve dans un immeuble à loyer contrôlé, vous bénéficiez de droits et de protections supplémentaires.

Le Housing Rights Centre conseille aux locataires de toujours faire des chèques pour leur loyer, de mettre une note dans le mémo sur le modèle du «loyer pour (adresse)» et d’obtenir un reçu à chaque fois. De cette façon, il existe une trace papier qui peut établir une location sur toute la ligne, si nécessaire.

6.

Quand votre propriétaire peut-il entrer dans votre logement? Sauf en cas d’urgence – dans ce cas, le propriétaire peut entrer sans aucun préavis – votre propriétaire doit vous donner un préavis de 24 heures, que ce soit pour donner une visite aux nouveaux locataires potentiels, pour venir faire des réparations ou des améliorations, ou pour laisser entrer les travailleurs qui apportent ces améliorations. Et même avec un préavis approprié, ils ne sont censés entrer que pendant les heures normales de bureau.

7.

À quelle fréquence un propriétaire peut-il augmenter légalement votre loyer?

Les logements à loyer contrôlé ne peuvent avoir une augmentation de loyer qu’une fois par an, et le loyer ne peut augmenter que d’un certain pourcentage, comme décidé par la ville. Ce taux est de 4% à Los Angeles jusqu’en juin 2020, mais les taux varient pour d’autres villes. (Il existe également certains frais qu’un locateur peut répercuter sur ses locataires à loyer contrôlé, indiqués sur le site Web du service du logement.)

Si vous vivez dans une unité non contrôlée par le loyer de 15 ans ou plus, une nouvelle loi de l’État entre en jeu. La loi, entrée en vigueur le 1er janvier, stipule que les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer plus de deux fois par an et qu’ils ne peuvent pas augmenter le loyer de plus de 5%, plus le taux de l’indice des prix à la consommation pour votre région métropolitaine ( c’est 3,3% pour LA et Long Beach). Il existe plusieurs exceptions, énumérées sur cette feuille utile de la Legal Aid Foundation of LA, mais en un mot, la loi offre plus de protections que celles qui étaient auparavant en place pour les locataires dont les logements ne sont pas stabilisés.

Cela dit, il n’est pas clair à quel point l’application sera robuste, car il n’y a pas d’institution au niveau de l’État pour sévir. Les experts et les législateurs affirment que si un propriétaire enfreint ces règles, le meilleur et le seul recours du locataire pour le moment est de le traduire en justice.

8.

Un autre grand avantage de vivre dans un appartement dont le loyer est contrôlé est votre protection contre les expulsions sans faute – des situations dans lesquelles vous, le locataire, n’avez rien fait de mal.

Si vous vivez dans un appartement à loyer contrôlé, il existe un nombre limité de raisons, trouvées ici, pour lesquelles vous pouvez être expulsé. Les locataires contrôlés par le loyer ont également droit à un délai de réinstallation obligatoire et à une indemnisation s’ils sont expulsés par la loi Ellis, et le montant augmente en fonction de la durée de vie d’un locataire dans l’immeuble. Attention: certains propriétaires tentent de faire sortir les locataires plus rapidement en leur offrant de l’argent pour partir volontairement, sans passer par le processus Ellis Act. (Plus d’informations à ce sujet ci-dessous.)

Si vous ne vivez pas dans un appartement à loyer contrôlé, il y a moins de restrictions sur les expulsions que sur les unités à loyer contrôlé, mais la nouvelle loi de l’État sur le plafonnement des loyers stipule qu’un propriétaire doit maintenant justifier de son expulsion. Encore une fois, cependant, si votre propriétaire enfreint cette règle, votre seul recours à l’heure actuelle est de le traduire en justice.

9.

Si vous vivez dans un immeuble à loyer stabilisé et que vous recevez un avis indiquant que vous êtes expulsé en vertu de la loi Ellis, appelez le service du logement et vérifiez que votre propriétaire a effectivement déposé les documents requis pour les expulsions via la loi Ellis.

Si ce n’est pas le cas, dit Hunter, il est possible que ce qui se passe dans votre unité et probablement dans tout votre bâtiment soit une pratique appelée «argent contre clé». C’est à ce moment-là que les propriétaires d’immeubles paient de l’argent aux locataires à loyer stabilisé pour quitter volontairement l’appartement afin d’éviter de passer par le long et coûteux processus Ellis Act.

Si l’avis d’expulsion n’est pas en fait une expulsion d’Ellis Act, « Tout ce que vous avez à faire est de dire » non «  », dit Hunter. Dans ce cas, les locataires ne sont pas obligés de signer quoi que ce soit ou de faire quoi que ce soit ou de prendre de l’argent simplement parce qu’il est offert. En fait, si votre propriétaire vous donne un faux avis d’expulsion Ellis Act, vous pouvez le dénoncer au HCID, explique Hunter.

Dans de nombreux cas, l’argent offert en «espèces pour les clés» peut sembler beaucoup, mais il est généralement inférieur à ce à quoi les locataires ont droit en vertu de la loi Ellis. Le calcul de l’aide à la réinstallation en vertu de la loi Ellis tient compte de la durée de vie des locataires sur la propriété, de leur âge, de leurs revenus et de leur handicap.

10.

À partir de cette année, il est illégal pour les propriétaires de LA de discriminer les locataires qui utilisent des bons de la section 8.

Cela signifie que les annonces de location qui disent «No Section 8» ne sont plus autorisées, et un propriétaire ne peut pas refuser de louer aux locataires simplement parce qu’ils paient leur loyer avec l’aide du programme fédéral pour les locataires à faible revenu.

La loi ne signifie pas qu’un propriétaire doit louer à un locataire de la section 8. Il existe de nombreuses raisons juridiques pour lesquelles ils peuvent refuser à un appartement un appartement, notamment un faible crédit ou des antécédents d’expulsions. Mais les défenseurs du logement ont déclaré que la loi contribuait grandement à garantir que les bons soient utilisés pour aider les personnes à faible revenu à trouver un logement et à empêcher les gens de se retrouver sans abri.

Avant d’adopter la loi, Los Angeles avait des programmes pour inciter les propriétaires à accepter les bons, mais les propriétaires ont déclaré que les tarifs de location que les bons couvrent n’ont pas suivi la hausse des loyers dans la ville et ont cité des charges de paperasse qui est livré avec le programme de bons.

11.

Conclusion: si quelque chose vous semble anormal au sujet de votre situation de vie louée, ne l’ignorez pas. Si vous avez reçu des avis étranges vous indiquant que vous devez déménager, ou si les règles de votre immeuble sont soudainement devenues strictes pour les nouveaux propriétaires, demandez l’avis d’une organisation de défense des droits des locataires ou du service du logement.

«Nous constatons constamment que les locataires sont confrontés à des situations, ne connaissant pas leurs droits et finissent par perdre leur logement», explique Larry Gross de la Coalition for Economic Survival. «Dans de nombreuses situations, si les locataires connaissaient leurs droits, ils auraient toujours un toit au-dessus de leur tête.»

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